전세계약시 주의사항 총정리

요즘 전세 사기가 심심치 않게 들려옵니다. 이러한 전세 사기도 남의 얘기 같지가 않습니다. 전세 계약금 또한 어마어마하기 때문에 더욱 신경이 쓰이게 되는데요. 제 경험을 토대로 반드시 알아야 할 전세계약 시에 주의사항 총정리해 봤습니다. 이 글만 보고 주의해도 전세 사기를 당하는 일은 거의 없을 것입니다.

전세계약 시 주의사항 6가지 총정리

1. 직접 눈으로 집 보기

사진으로 집 내부 구조나 앱지도로 위치와 주변 편의시설은 확인할 수 있습니다. 하지만, 본인이 사는 집이라면 본인 눈으로 직접 확인해야 합니다. 사진과 동일한 집인지 혹은 집에 누수 등의 어떠한 문제는 없는지 살펴봐야 합니다.

사진이나 영상으로는 좋아 보이는 집도 직접 보면 문제가 있는 경우가 많습니다. 이러한 문제를 알고 계약하는 것과 모르고 계약하는 것은 천지차이기 때문에 꼭 직접 가서 확인하는 것을 권장합니다.

 

부득이하게 직접 확인하기 어렵다면, 가족, 친구 혹은 지인에게 부탁하여 직접 집을 눈으로 보실 것을 요청하며 영상이나 사진 등을 찍을 것을 부탁하는 것이 좋습니다.

 

2. 등기부등본 확인

등기부등본은 계약을 하는 집의 상태를 볼 수 있는 가장 중요한 자료이기 때문에 반드시 확인해야 합니다. 보통 부동산을 통해서 전세계약을 하기 때문에 부동산에서 등기부등본을 보여줄 것입니다.

 

하지만, 요즘은 마음만 먹으면 등기부등본도 위조할 수 있는 흉흉한 세상이기 때문에 본인이 직접 떼어 볼 것을 권장합니다.

 

등기부등본은 전세계약 바로 직전과 입주하기 전에 열람하는 것이 좋습니다. 참고로 인터넷 등기소에서 등기부 등본 열람비용은 700원, 발급비용 1000원입니다.

 

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

표제부에서는 건물에 대한 기본적인 정보를 확인할 수 있습니다.

갑구에서는 부동산의 소유권에 대한 변동 사항을 모두 확인할 수 있습니다.

을구에서는 소유권 외의 부동산 권리를 확인할 수 있습니다.

 

 

갑구에서는 실제 소유권자가 누구이며 경매, 압류 기록이 있는지와 왜 일어났는지 등을 확인할 필요가 있습니다.

 

등기부등본에서 가장 중요한 을구에서는 '근저당권' 유무입니다. 근저당권은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸을 때, 돈을 빌려준 사람에게 생기는 권리입니다.

 

실제로 근저당권이 있고 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 압류당하면, 세입자인 우리는 돈을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 유의해서 봐야 합니다.

 

 

신혼부부 버팀목 전세자금대출 조건과 대출한도 정리

 

3. 가계약금은 신중히 결정

가계약금은 정식 계약서를 쓰기 전에 구두상의 계약이 체결되는 것입니다. 완전한 계약은 아니지만, 가계약으로 부동산은 더 이상 다른 사람한테 집을 보여주지 않는다는 장점이 있습니다.

 

이러한 장점은 있지만 더 좋은 집을 찾거나 부득이하게 전세계약이 어려울 경우에도 가계약금을 돌려받기는 매우 어렵습니다.

 

가계약금은 일반적으로 최소 100만 원 이상으로 결코 적은 돈이 아니기 때문에 가계약금을 걸기 전에 신중할 필요가 있습니다.

 

4. 전세 계약서 쓸 때 3가지 확인

 

4-1. 집주인은 있는가?

전세계약은 집주인에게도 매우 중요한 계약입니다. 그럼에도 불구하고 바쁘다는 이유로 오지 않는다면 신중할 필요는 있습니다.

 

그렇다고 '이건 사기야!'라고 단정 짓기는 어렵습니다. 집주인이 없다면 일반적으로 집주인의 가족이나 부동산이 대리인으로 계약서를 작성하는 경우도 자주 있습니다.

이와 같이 집주인과 같이 계약서를 작성하지 않는 경우에는 대리인의 신분증, 집주인의 인감, 위임장 등 더욱 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

 

4-2. 현금 or 계좌이체

현금은 절대 권장하지 않습니다. 큰돈이 왔다 갔다 하는 경우에는 기록에 남기는 것이 가장 좋으며, 기록을 남기는 가장 좋은 수단은 계좌이체입니다. 계좌이체를 할 때는 꼭 집주인의 계좌가 맞는지 확인한 후에 이체하시길 바랍니다.

 

4-3. 특약사항 넣기

특약사항은 집주인과 세입자 간의 협의 내용을 적는 곳입니다. 전세계약 시에 특약사항에 기재된 것은 법적효력을 가지기 때문에 반드시 넣어야 하는 특약사항이 있습니다. 

 

"임대인은 잔금일 다음날까지 본 부동산에 근저당권 등 담보권을 설정하지 않은 상태로 유지해야 한다. 이를 위반할 경우 본 계약은 무효로 한다."

 

간혹 부동산이나 집주인 중에서 왜 까다롭게 특약사항을 넣으려고 하느냐는 식으로 위의 특약사항을 넣는 것을 말을 돌려 거절한다면, 믿고 거르시는 것이 좋습니다.

 

추가로 요즘 전세는 거의 전세 대출을 받아 계약을 하기 때문에 "집/집주인 문제로 대출이 안 나오면 계약금 돌려주고 계약 무효로 한다"는 특약도 넣을 수 있다면 넣는 것이 좋습니다.

 

5. 잔금은 입주하는 날

전세 계약 시에는 계약금만 지불하고, 잔금은 입주하는 날에 지급해야 합니다.

간혹 전세 계약할 때 계약금과 잔금을 모두 지불하는 경우가 있습니다.

 

전세 계약을 하고 입주하기 전까지의 공백 기간이 있을 것입니다. 이 공백 기간에 집주인이 집 가지고 장난을 칠지는 아무도 모릅니다. 그래서, 입주하기 전에 잔금을 지급해야 하며, 잔금을 지급하기 전에 근저당권이나, 경매, 압류 기록이 생기지는 않았는지 등기부등본도 꼭 한 번 더 열람해 보실 것을 권장합니다.

 

6. 전입신고와 확정일자

잔금을 치르고 이사를 했다고 모두 끝난 게 아닙니다. 반드시 주민센터로 가셔서 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다. 부득이한 경우가 아니라면 이사 당일에 전입신고와 확정일자 받는 것을 끝내는 것을 권장합니다.

 

전입신고와 확정일자를 통해서 법적인 보호를 받을 수 있습니다.

 

예를 들어, 중간에 집주인이 바뀌어도 계약기한까지 살고 나가는데 문제가 없을 것이며, 전세보증금을 다 받을 때까지 집을 비우지 않아도 법적인 보호를 받을 수 있습니다.

 

또한, 근저당권이 잡히거나 집이 경매에 넘어가도 우선순위로 보증금을 받을 수 있습니다.